Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria

Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.
Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel.

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

Consumidores buscam a Justiça para defender seus direitos na compra de imóveis

O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) permite que, no contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo.

A regra vale para o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisição de imóvel. Isso pode ser um problema para o consumidor – se este não conhecer seus direitos e, consequentemente, não souber identificar possíveis abusos por parte daquela.

Em razão de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o número de demandas judiciais envolvendo construtoras. Confira a jurisprudência do STJ sobre o tema.

Informativo 517, do STJ – Principais decisões relacionadas ao Direito Civil & Imobiliário

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXTENSÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA AOS ATOS PRATICADOS POR NOTÁRIOS E REGISTRADORES.

A gratuidade de justiça obsta a cobrança de emolumentos pelos atos de notários e registradores indispensáveis ao cumprimento de decisão proferida no processo judicial em que fora concedido o referido benefício. Essa orientação é a que melhor se ajusta ao conjunto de princípios e normas constitucionais voltados a garantir ao cidadão a possibilidade de requerer aos poderes públicos, além do reconhecimento, a indispensável efetividade dos seus direitos (art. 5º, XXXIV, XXXV, LXXIV, LXXVI e LXXVII, da CF). Com efeito, a abstrata declaração judicial do direito nada valerá sem a viabilização de seu cumprimento. AgRg no RMS 24.557-MT, Rel. Min. Castro Meira, julgado em 7/2/2013.

Contratos de Locação com Construção Ajustada, mais conhecidos como “Built to Suit”

Nos contratos entre particulares predomina a chamada “autonomia da vontade”. As partes podem pactuar o que for de seu interesse. E o limite desse interesse será a própria imaginação dos contratantes, “desde que não sejam violadas a ordem pública e a função social do contrato” [1]. Ou seja, “os particulares, dentro dos limites legais, poderão criar as figuras contratuais que necessitarem no mundo dos negócios”  [2].

Porém, algumas formas de contrato, seja porque são mais corriqueiras entre nós, seja porque possuem um interesse social maior, sofrem algumas restrições e possuem diretrizes comuns fixadas pela lei. Ou seja, a própria lei acaba por regulamentar uma determinada espécie de contrato, sinalizando determinados pontos do instrumento que será celebrado.

Surge aí a classificação dos contratos em “nominados ou típicos” e “inominados ou atípicos”. Leia Mais