Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria

Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.
Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel.

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

As Regras do CDC Não se Aplicam aos Contratos de Locação

Recentemente fui questionado sobre a aplicação dos preceitos do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação. Prontamente respondi que as locações não são regidas pelo CDC. Não se contentando com uma resposta simples, questionaram-me, então, quais seriam as razões e os fundamentos.

Sem muitas discussões teóricas, é o que se passa a justificar.

Consumidores buscam a Justiça para defender seus direitos na compra de imóveis

O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) permite que, no contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo.

A regra vale para o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisição de imóvel. Isso pode ser um problema para o consumidor – se este não conhecer seus direitos e, consequentemente, não souber identificar possíveis abusos por parte daquela.

Em razão de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o número de demandas judiciais envolvendo construtoras. Confira a jurisprudência do STJ sobre o tema.

Informativo 517, do STJ – Principais decisões relacionadas ao Direito Civil & Imobiliário

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXTENSÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA AOS ATOS PRATICADOS POR NOTÁRIOS E REGISTRADORES.

A gratuidade de justiça obsta a cobrança de emolumentos pelos atos de notários e registradores indispensáveis ao cumprimento de decisão proferida no processo judicial em que fora concedido o referido benefício. Essa orientação é a que melhor se ajusta ao conjunto de princípios e normas constitucionais voltados a garantir ao cidadão a possibilidade de requerer aos poderes públicos, além do reconhecimento, a indispensável efetividade dos seus direitos (art. 5º, XXXIV, XXXV, LXXIV, LXXVI e LXXVII, da CF). Com efeito, a abstrata declaração judicial do direito nada valerá sem a viabilização de seu cumprimento. AgRg no RMS 24.557-MT, Rel. Min. Castro Meira, julgado em 7/2/2013.

Contratos de Locação com Construção Ajustada, mais conhecidos como “Built to Suit”

Nos contratos entre particulares predomina a chamada “autonomia da vontade”. As partes podem pactuar o que for de seu interesse. E o limite desse interesse será a própria imaginação dos contratantes, “desde que não sejam violadas a ordem pública e a função social do contrato” [1]. Ou seja, “os particulares, dentro dos limites legais, poderão criar as figuras contratuais que necessitarem no mundo dos negócios”  [2].

Porém, algumas formas de contrato, seja porque são mais corriqueiras entre nós, seja porque possuem um interesse social maior, sofrem algumas restrições e possuem diretrizes comuns fixadas pela lei. Ou seja, a própria lei acaba por regulamentar uma determinada espécie de contrato, sinalizando determinados pontos do instrumento que será celebrado.

Surge aí a classificação dos contratos em “nominados ou típicos” e “inominados ou atípicos”. Leia Mais