Neste vídeo, vamos falar sobre a resolução dos contratos de venda e compra após a Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015.

Muito já se discutiu sobre a validade das cláusulas resolutivas expressas contidas nos instrumentos particulares de venda e compra e a necessidade de ajuizamento de medida judicial para resolução do contrato.

Sempre que houver inadimplemento do contrato por uma das partes, aquele que não deu causa ao descumprimento pode ajuizar uma demanda para obter a resolução do contrato. Este direito independe de previsão contratual e pode ser obtida com base na cláusula geral contida no artigo 474, do Código Civil.

Mas a resolução somente será obtida em ação judicial.

Por isso, alguns contratos ainda trazem uma cláusula prevendo a resolução em caso de inadimplemento, independente de pronunciamento judicial: a chamada “cláusula resolutiva expressa”.

Estas cláusulas prescrevem que, verificada uma determinada situação – o inadimplemento –, o contrato se resolve. Ou seja, independentemente de intervenção judicial, o contrato será resolvido em caso de inadimplemento, porque assim ajustaram as partes.

A discussão que se arrastou por muito tempo girava em torno da necessidade de ajuizamento de ação para resolver o instrumento de venda e compra, mesmo se houvesse uma cláusula resolutiva expressa que trouxesse a previsão de resolução automática em caso de inadimplemento.

A pergunta que se fazia era se a cláusula resolutiva tinha aplicação quando o adquirente deixava de pagar as parcelas do preço do imóvel.

Os Tribunais sinalizavam que, mesmo havendo esta cláusula, a ação judicial era necessária, para resguardar os direitos daquele adquirente inadimplente.

O grande problema deste entendimento é que uma ação judicial tem um curso extenso e leva tempo para que se chegue até a sentença. Durante o trâmite do processo, o contrato ainda não se resolve, e assim permanece até a sentença. E nestas ações não se consegue uma liminar para vender o imóvel para terceiros, por exemplo. O entendimento dos Tribunais é conservador.

Disso resulta que os imóveis ficam fechados, porque a construtora não entrega as chaves ao adquirente em razão da inadimplência, mas também não pode fazer nada com ele, porque, sempre existirá o risco de a ação ser julgada improcedente.

A situação, contudo, parece se alterar. Com a Lei 13.097, houve a alteração do artigo 1º, do Decreto-Lei 745, de 07 de agosto de 1969, que trata dos compromissos de venda e compra.

Agora, o artigo 1º, parágrafo único, do Decreto-Lei 745, é expresso ao afirmar que “nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento absoluto do promissário comprador se operará de pleno direito”.

Claro que esta situação continua submetida àquela regra de que o adquirente inadimplente deve ser notificado judicial ou extrajudicialmente para purgar sua mora no prazo de 15 dias, como ainda determina o caput desse mesmo artigo.

Mas, decorrido este prazo de 15 dias, agora nos termos da lei, haverá a resolução automática pelo inadimplemento.

Legalmente, agora o compromissário vendedor está dispensado do ajuizamento de ação judicial para resolver o contrato.

Precisamos aguardar para ver como os Tribunais se comportarão com esta nova previsão, contrária ao entendimento que vinham sustentando.