A 2ª seção do STJ concluiu o julgamento de repetitivo acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente-vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente-comprador – a partir da citação ou do trânsito em julgado da sentença – nos contratos anteriores à lei do distrato.

O colegiado acompanhou o voto-vista divergente apresentado nesta quarta-feira, 14, pela ministra Isabel Gallotti. A tese fixada por maioria de votos foi:

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

A ministra Gallotti expôs toda a evolução da jurisprudência da Corte acerca do tema, que reconheceu excepcionalmente o direito potestativo do promissário-comprador de exigir a revisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, de forma imediata, em parcela única.

Em razão de tal direcionamento jurisprudencial as incorporadoras passaram a inserir cláusulas nos contratos permitindo a desistência do comprador e comumente fixando percentual de retenção dos valores.

Gallotti explicou que não há como reconhecer como pré-existente o dever de restituir valores em desconformidade com o que fora pactuado: “A pretensão é exatamente alterar a situação jurídica com a mudança da cláusula; não se trata meramente de liquidar uma obrigação existente, mas de alterar a cláusula contratual que define a obrigação.” Assim, concluiu que inexiste mora do promitente-vendedor, de modo que somente a partir do trânsito em julgado da sentença poderiam incidir os juros de mora.

S. Exa. ainda refutou o argumento de que o entendimento jurisprudencial poderia levar à protelação das ações: “A imobilização da unidade imobiliária em litígio não é vantajosa para o incorporador.” Para Gallotti, “o desfazimento do contrato não deve se tornar artificialmente mais interessante”, e lembrou ainda que com a nova lei do distrato, os contratos regidos pela lei nova não serão atingidos pela tese da Corte.

O que há é uma intenção de quem desiste unilateralmente por vontade própria de que seja alterada uma cláusula do contrato e substituída por cláusula diversa, que será forjada pelo Judiciário, por isso constitutiva a decisão.

O relator original do recurso, ministro Moura Ribeiro, havia proposto a mudança da jurisprudência do Tribunal, fixando o termo inicial a partir da citação válida do promitente-vendedor, pois entende que a sentença condenatória, em verdade, não cria uma obrigação nova, sendo uma sentença “condenatória e declaratória”. O ministro ficou vencido no julgamento e a ministra Nancy Andrighi não votou.

O escritório Caputo, Barbosa e Zveiter Advogados foi responsável pela defesa da recorrente, e o advogado Caio Caputo ressalta que a fixação da tese “é uma grande vitória para as incorporadoras, que até então se viam desprotegidas frente a judicialização em massa de rescisões contratuais imotivadas“:

A aplicação dos juros de mora a partir da citação incentivava a busca do Judiciário pelo consumidor, que via a possibilidade de rescisão como verdadeiro investimento. Praticamente se anulava a perda com a cláusula penal somente com os juros de mora percebidos no curso do processo. Agora a realidade é outra. Há que se respeitar o contrato de promessa de compra e venda e, caso se busque sua alteração, somente perceberá juros a partir do trânsito em julgado da sentença.”

O advogado Luis Serra, que sustentou oralmente no caso, defendeu que “enquanto não definida a eventual alteração de cláusula contratual, não há mora da incorporadora, em razão da natureza constitutiva da sentença“, na linha do voto proposto pela ministra Gallotti, que prevaleceu no julgamento.