A legitimidade passiva na cobrança de dívidas condominiais

Caros amigos, em recente decisão, o STJ fixou alguns parâmetros a respeito da legitimidade passiva dos responsáveis pelo pagamento das despesas condominiais.

A decisão é interessante porque ressalta que não apenas o proprietário responde pelas despesas. Isso porque, o compromissário comprador (ainda que o instrumento não esteja registrado), também poderá responder.

Além disso, o STJ asseverou que “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel”. A decisão também está disponibilizada no informativo nº 560.

O Projeto de Lei 5.035/2013 e o Rateio das Despesas Condominiais

O Projeto de Lei 5.035/2013, de autoria do Deputado Antonio Bulhões, propõe a alteração da Lei 4.591/64, para que o rateio das despesas condominiais seja realizado de acordo com o número de unidades da edificação. Pretende o referido projeto que as despesas condominiais se desvinculem da fração ideal de cada condômino, e que o seu rateio seja igualitário para todos, divididas em partes iguais, de acordo com o número de unidades.

O PL 5.035/2013 propõe a alteração do texto do parágrafo primeiro do artigo 12, da Lei 4.591/64, que passaria a contar com a seguinte redação:

§ 1º A quota-parte no rateio corresponderá ao resultado da divisão do valor total das despesas condominiais pelo número de unidades autônomas da edificação.

Saber reclamar garante imóvel saudável

Com respeito à legislação e a procedimentos de registro, condomínios fazem com que companhias corrijam as falhas construtivas.

É de conhecimento da maioria dos consumidores a possibilidade de pedir conserto ou troca de produtos que apresentem mau funcionamento e defeitos. No caso de condomínios entregues com vícios e defeitos construtivos, também é possível recorrer, pedindo reparo das áreas que não estão em conformidade com a planta ou o manual descritivo da obra.

Segundo o Código de Defesa do Consumidor (CDC), vícios construtivos são falhas que causam prejuízo material enquanto defeitos representam ameaça de dano à saúde ou à segurança. “Em ambos os casos, deve haver reparação”, diz o especialista em direito imobiliário e condominial <Plínio Ricardo Merlo Hypólito, do Innocenti Advogados Associados.

Síndico profissional de um condomínio de 15 torres, Paulo Ganut, de 44 anos, conta que foram encontrados problemas no revestimento do complexo residencial durante lavagem e manutenção de fachadas. “Identificamos um problema na junta de dilatação (separação feita entre as cerâmicas que impede surgimento de rachaduras ou fendas) das pastilhas”, diz.

Após 30 anos, condômino pode continuar usando área comum sem pagar

Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum a um condômino que, por mais de 30 anos, usufruiu do espaço apenas com a responsabilidade de sua conservação e limpeza. Para os ministros, a imposição do pagamento violou direito adquirido do morador.

A situação aconteceu em um condomínio de São Paulo. O morador do último apartamento, residente no local desde 1975, sempre teve acesso exclusivo ao terraço do prédio. A convenção condominial estabelecida naquele ano garantiu a ele o direito real de uso sobre a área, com atribuição, em contrapartida, dos ônus decorrentes da conservação do local.

Mais de 30 anos depois, por votação majoritária de dois terços dos condôminos, a assembleia modificou o direito real do morador para personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não pudesse ser transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança mensal de taxa de ocupação, “não inferior ao valor de uma contribuição condominial ordinária por unidade”.

Apesar de possuir outro imóvel, companheira sobrevivente tem direito real de habitação

Mulher que adquiriu imóvel com o dinheiro do seguro de vida do companheiro, quatro meses após a morte dele, tem direito real de habitação referente a outro imóvel, no qual residia com o companheiro. Essa decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Durante o processo de inventário, o juízo de primeiro grau determinou que a mulher desocupasse o imóvel do companheiro no prazo de 60 dias. O magistrado aplicou, por analogia, o artigo 1.831 do Código Civil (CC), segundo o qual, o cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação do imóvel que servia de residência ao casal, desde que seja o único dessa natureza.A mulher recorreu contra essa decisão. Afirmou que o imóvel foi pago quase que integralmente durante a convivência do casal, que durou por 14 anos. Pediu que fosse reconhecido seu direito real de habitação. Contudo, o tribunal de justiça local negou provimento ao recurso.

Companheira não tem direito real de habitação sobre imóvel de 13 proprietários

Não há direito real de habitação se o imóvel no qual os companheiros residiam era propriedade conjunta do falecido e de mais doze irmãos. Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso especial de uma mulher, cujo companheiro era proprietário de apenas 1/13 do imóvel onde ela pretendia continuar morando após a morte dele.O casal morou durante cinco anos no imóvel de um dos irmãos do companheiro, já falecido, que não deixou filhos nem pais vivos. Com a morte do companheiro, a mulher moveu ação possessória contra os irmãos dele que, segundo ela, passaram a agir de forma agressiva com o objetivo de obrigá-la a deixar o imóvel.

O juízo da vara cível do Rio de Janeiro entendeu que não cabia discussão acerca da posse e sim sobre a existência ou não de união estável e, consequentemente, de direito real de habitação da companheira. Diante disso, declinou da competência para uma das varas de família.