Caros,

recebemos interessante questionamento do nosso colega e seguidor Dr. Victor Honda, que agora compartilhamos com todos. Pergunta-nos o Dr. Victor:

“Uma senhora cuida de um terreno vizinho ao seu há aproximadamente 50 anos, algo em torno disso. O terreno é limpo, tem árvores plantadas por ela, cercado e não há muro dividindo seu território e a casa da senhora que cuida dele. Existem fotos da família fazendo uso do terreno em festividades como natal em diversos anos. Existem inúmeras testemunhas no bairro que conhecem a condição. A proprietária do terreno reside em São Paulo e não tem contato algum com a senhora que cuida do terreno. Logo a proprietária desconhece como é a real situação do terreno quanto a limpeza, entre outras coisas. Jamais enviou então qualquer tipo de notificação para desocupação do referido terreno. O terreno tem 250 m². A casa que a senhora reside não está em seu nome. (está no nome do falecido pai dela, onde até hoje não fizeram inventário ainda). Não há contas no terreno. Ai vem a grande dúvida: O IPTU é pago desde sempre pela proprietária! Somente o fato dela pagar o imposto já é o suficiente para impedir a usucapião?

Resposta:

A questão é bem interessante. Já se defendeu que a natureza da posse  nunca se transmudaria (de comodato ou detenção para a posse ad usucapionem). Defendia-se que esta natureza se manteria e que o comodato não poderia gerar a usucapião.

Porém, hoje há uma visão mais flexível sobre o tema. Veja anexo julgado do STJ (clique aqui para ler a decisão do STJ) que reconhece a possibilidade de usucapião de área cedida em comodato porque verificada a alteração das características de sua ocupação. Não é exatamente o caso questionado, mas a essência do julgamento se aplica ao seu questionamento.

O centro desta questão é a prova sobre a mudança efetiva da natureza desta posse. O simples fato de a proprietária (de registro, porque a verdadeira proprietária já é aquela que usucapiu o imóvel) pagar o IPTU não retira e nem interromperia o prazo da usucapião.

Entendemos ser possível a usucapião do imóvel, mesmo que a proprietária ainda pague o IPTU. Isso porque ela não exerce qualquer poder sobre o imóvel, que já saiu de sua esfera há muito tempo. A prova de que a atual moradora não cumpre ordens, exerce a posse como bem entende, promove as alterações que deseja no imóvel sem consultar a proprietária, etc, tudo isto é prova de que não há uma detenção ou um comodato. Testemunhas que comprovem que a possuidora trata e sempre tratou o imóvel como se fosse dela, que ela aparenta para terceiros como proprietária, que ninguém nunca soube da existência de um outro proprietário, etc, também contribuem.

Em outras palavras, o que vai contar mesmo é a prova do “animus domini”, fundamental para se obter o reconhecimento da usucapião.

Enfim, deve-se enfatizar que o proprietário não exerce qualquer poder sobre o imóvel e que, perante todos, a proprietária é a possuidora. Que a possuidora se considera a própria proprietária e age como tal.

Neste caso, ainda, pode haver um ponto bem positivo: o imóvel é destinado à moradia da possuidora? Se for possível fazer esta interpretação, pode-se até invocar a usucapião especial urbana, que reduz o prazo aquisitivo.